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什么是不动产投资？ |
黄金、股票、房地产历来被列为投资者的三大热门品种，近年来，我国住房商品化、市场化的步伐加快给个人投资房地产带来了良好契机，同时上海房地产市场从2001年初开始逐渐升温，房价也总体保持在稳中有升、升势强劲的态势中运作。据统计目前上海购房者中个人投资的比例已经高达10％-20％，和相对疲软的股票等投资市场比较，房地产投资已经热的发烫。
房地产投资的优劣势
1、 房产投资收益稳定，保值性能好。
土地是一种有限的、不可再生的资源，土地或许能通过造地、开发或填土来达到增殖的目的，却不能象工业产品般无止境地大量生产。因此城市住宅用地的供给始终处于短缺状态，而人口却在不断的增加，从长期来看房地产价格的上涨是一种必然，尤其在通货膨胀时期，投资房产是一种最好的保值方式。
2、 房地产投资收益空间大
在一般情况下，房子的寿命在100年左右，最短也在60年以上，资住房不但赢得了产权，而且赢得了至少40年以上的盈利空间。
3、 政府支持力度大
政府对个人买房始终持鼓励支持的态度，在制定相关各项金融政策的时候都十分注意鼓励购房者的热情。
央行自1996年以来已连续多次降息，目前的利率水平已处于20多年来的低位。与此同时，个人住房贷款利率在现行低利率的水准下，采取减档执行国家基准利率的政策。比如期限5年的，执行3年期利率；期限5年以上10年以下的，执行5 年期利率；期限为10年以上的，在5年期利率基础上，最高上浮不超过5％。在目前的优惠利率下，选择贷款买房正是好时机。
另外随着房地产交易市场的启动和完善，货币化分房制度的实施以及人们住房逐级消费观念的形成，房产的流动性、变现性大大提高。银行、中介机构及政府相关部门也纷纷出台了一些切实的服务内容，如转按揭贷款、二手房中心等，使得不动产开始“动起来”另外一些房地产相关企业也在寻求。
当然房地产投资也并非十全十美：
1、入市资金量相对较大
股市、黄金等投资产品仅需万元左右就可入市操作，而个人投资一套房产至少几十万的资金，即使贷款也需要5万元以上的首批资金，此后较长的一段时间内每月还将负担一笔数额不小的还贷金额，因此进入房产投资市场的准入门槛相对较高。
2、所需专业知识较多
房地产投资不象存款、股票等投资方式，它的专业性较强，需要投资者具备一定的专业知识，其中包括把握房地产市场的走势，了解宏观经济运行情况，以及掌握一定与房产相关的建筑等专业知识。只有这样才能保证投资的准确性，从而获得超额的利润。
房地产投资的风险
房地产业是一种高投入、高收益的特殊行业，通常获利机会越大，应承受的风险也越多。房地产的风险主要有以下几种：
1.流动性风险
房地产是一种不动产，不像其他商品那样，可以轻松的脱手并迅速收回资金，所以，房地产投资者应该注意流动性及变现性差所带来的风险。
2.社会和政策性风险
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响，如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。我国也不例外，因此，对投资者来说，这些因素是应该充分考虑的，若投资者不注意经济形势和宏观政策形势的变化，在涨价时或在政策紧缩时买房，很快就可能遭受跌价甚至停滞带来的巨额损失。对于社会风险给房地产投资带来的危机，投资者必须引起高度的重视。
3.经济性风险
房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准或任何方面都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就将有很大差异，这种特征也是一个投资者需要注意的不定因素，所以投资者在投资房地产时，一定要注意不同位置上同一类房屋价格的差距，以免遭受损失。
4.自然风险
房地产投资者还要承担自然灾害等人力不可抗拒所带来的风险，如地震、洪涝、飓风等自然现象都会使投资者遭受损失。这种风险虽不常发生，但一旦发生，所带来的危害是巨大的，投资者在心理上应有所准备。
5.信息风险
在住宅投资的选择中，也应该多了解市场信息，主要是多了解政府的规划，一是要关注政府倾斜力度较大的热点地区；二是要关注地铁、城市轻轨的发展布局与动工时间。城市发展的经验告诉我们，地铁旁的住宅升值潜力最大，而且惊人。
上述几种情况，是每一个投资房地产的人都可能遇到的。但是，投资者只要在投资时，做到具体情况具体分析，谨慎投资，就可以避免不必要的经济损失，将各种风险合理规避。
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什么是商品房？ |
商品房主要是指由各房地产公司投资建设，以盈利为目的，按市场规律经营的屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施"安居工程"而建造的"安居房"，"解困房"，"解危房"。
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如何评价房型优劣? |
目前市场上影响消费者购房的一个很重要的因素是房型；一个好的房型使你使用起来倍感实惠。良好的采光通风、合理的房屋布局加上精心的装饰布置，使你充分享受家居的舒适和愉悦。
什么房型属好房型？见仁见智，你不妨根据下面的一些原则自己判断。
一般的好房型讲求住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能；动静有别。
公共活动区：供起居交流用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。
私密休息区：供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。
辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。
评价房型时，可考虑以下几个方面：
1．活动区与休息区明确分开，休息区相对集中。
2．尽量减少在活动区内墙上开门；使完整墙面更多。
3. 相互联系方便。
4．房屋位置合理，进门有小门厅过渡。
5．厅最好朝南向或景观向。
6．厅平面避免不可利用的锐角室向。
7．大厅与分户门之内室设门斗过渡性空间。
8. 在厅内墙上忌务处开门妨碍厅的使用，忌门与门相对开。
9．厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风，无暗房。
10．居室、主卧室远离电梯间或楼梯。
11．厨后间外最好能配以阳台，既可通风，又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。
12．食寝分离、居寝分离。
13．入口处最好有玄关。
14．餐厅与起居室空间上相互贯通；形成自然通风。
15．卫生间不宜离主卧室太远，更不要穿越客厅。
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成功购房十六条原则 |
说起购房，好多人都会说，这是件大事，弄得不好，好事变成官司。据我多年对房地产开发建设的探究，我认为购房者购房时能掌握下面16条原则，就能购到满意住房而不留下遗憾。
一、锁定购房目标
购房者要根据自己工作、生活、社交等区域，来确定自己所购房子的位置；根据自己的经济承受能力（但要注意同一类房型面积有大小，还有层次朝向的关系）要有购房的预算总价；选择合适的付款方式；究竟是买现房还是期房；对房型有何特别的要求，譬如厅要多大应心中有数。
二、掌握“T+1”原则
从区域经济角度认识，目前上海的徐家应该是绝对的“旺地”，但是从住宅经济方面看，楼市的“钻石地段”却在离“旺地”大约15分钟左右的衡山路、华山路、宝庆路一带。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念：即：“距离市政设施和商业网点1公里为所在区域最佳住宅地块。”
三、买开发商的头脑
颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。
四、买同一区域连续成功开发的楼盘
房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。
五、购买1999年2月以后造的楼盘
许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打桩，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内（过去标准40cm），设计也要请监理等技术措施。
六、层高不宜超过3米
过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。
七、小的不一定是美丽的
每个房间非常局促，使用功能便大打折扣。
八、购买小房型作投资须谨慎
现阶段小房型火爆一时，大家都认为小房型总价低适合于出租，其实，小房型总价低，但由于面积很小，单价却高的惊人；而且，假如购买小房型的人都用于出租，那么这一区域房屋出租市场就供大于求，租金走低就成必然。
九、购买错层房型最好以东西向错
有些楼盘采取东西南北错的方式，有房型复杂、抗震性差的弊端，其实错位应以东西向错为宜，因为南北错层会影响采光通风。
十、容积率比得房率更有意义
现在购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相差无几，得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质，所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低于小区比较好。
十一、6比1购房原则
按国际惯例，通常将总房价与一个家庭的年收入的比例控制在6比1。而我国目前普遍水平为10至20比1。
十二、不选择炒作过度的楼盘
前几年由于炒作，购房者排队所购的房，到今天往往是问题最多的楼盘。 十三、购买十万平方米左右的楼盘
小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。
十四、楼盘与大型绿地作伴
由于商品房沿大型绿地开发，景观较好，这样可以在确保一定容积率基础上，也不会让购房者感到绿化太少，既降低商品房开发成本，购房者又能有效地控制总价。
十五、选择区域考虑景观系数
在香港，山顶上能俯瞰维多利亚港和九龙夜景的楼盘，往往是山脚下中环、铜锣湾同质楼盘价格的3至5倍。无疑，“景观系数”是房价构成的重要组成部分。
十六、解读“排骨面指数”
所谓“排骨面指数”，即一个楼盘每平方米的平均售价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面的1000倍。以数学公式表示：每平方米=P（一碗排骨面的价格）×1000。
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商品房价格是怎样构成的？ |
我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格。
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地库（地下室）算不算公摊？ |
有关政策有规定，在凡６层以上的高层建筑，都须设有地下建筑面积（即地下室），而地下室一般都设有两层，１．地下一层是设备层：一部分用于放置水泵等设施的，这部分可计入公摊部分，业主只有公共产权，而另一部分是开发商开发的车库，可以出租和出售，如果是出售给业主，那么业主当然有独立产权了。２．地下二层是人防层：主要用于平、战结合时使用，所以开发商在和平时也一般将其开发为地下车库进行出租，但产权归全社会所有，而所得费用则只能与其主管部门——北京市人防办协商，而物业管理公司、业主都不在其内。所以地库地下室算不算公摊不能一概而论，在经营性用房的认定上，应该是有关部门认定房屋本身是否能经营，而不是开发商自己说了算。
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房产证保护你哪些权利? |
对房地产的保护不同于对其他一般财产的保护，需要由政府以权属登记的办法来确定其权利的归属。
房产证的作用
一、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处置的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产权登记，并领取了房屋产权证书之后才正式生效，受国家法律保护。
二、维护房地产市场秩序。房地产交易的实质是房地产产权的有价转移。房地产的市场行为是建立在明晰的产权基础之上的，无论是房地产的买卖、交换、租赁和抵押，或者是现代经济发展产生的资产重组、招商引资等都要求有明晰的产权关系和合法的产权证书作保证。
三、为城市建设管理和司法行政提供基础资料。房地产权属管理是房地产行政管理的基础和核心，准确完整的产籍资料是进行房地产管理、培育房地产市场进行城市建设和管理的重要资料，现在实行的住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁，以及民事法律活动的分家析产、继承、赠与，权属纠纷调处，无一不依赖于完善的产权登记发证制度，以及由此而形成的房地产档案图册等产籍资料作为依据。
房产证的法律效力
房屋权属证书即房产证，是房屋权属登记发证制度的具体体现。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”
由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性，所以说它是“唯一合法凭证”。我国宪法规定：国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现为：确认产权、当房屋受到损坏时恢复原状、排除居住和使用方面的妨碍、赔偿由他人造成的损失等。
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如何签定正式购房合同？ |
签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。
预售合同（期房）和出售合同（现房）区别：购房合同一般包括商品房预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。二者区别在于： 预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。
因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1．甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
2．房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
3．付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4．交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
5．质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
6．产权登记和物业管理的约定；
7．保修责任；
8．乙方使用权限；
9．双方认定的争议仲裁机构；
10．违约赔偿责任；
11．其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者，一般承担违约责任的违约事项包括：
（1）签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；
（2）购房者不按期付款；
（3）开发商不按期交房；
（4）面积变动超过约定幅度；
（5）房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；
（6）产权过户手续不全或不能按期办理。
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当心七种无效的购房合同 |
1.无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。
2.限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理 人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。
3.以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
4.以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
5.乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
6.双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。
7.当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
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