|
看房全诀笑傲江湖十九式 |
第１式 看位置
选房三要素：位置、位置、位置。房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，例如北京亚运村的落成，就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。
随着北京交通路网的建设，车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。
第２式 看配套
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在３００米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过１５０米。
目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是８０平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于８０平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。
第３式 看绿化
目前北京住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于３０％。北京城近郊居住区绿地率应在３５％以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到４０％甚至５０％，就比较难得了。购房者不要被什么这园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没有达到呢。（下转第１８版）
第４式 看布局
建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。
一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。
规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。
容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（６层以下）为主的住区容积率一般在１．２至１．５左右，高层高密度的住区容积率往往大于２，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。
容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用１．６至１．７Ｈ（Ｈ为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。
第５式 看区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
第６式 看价格
看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最底价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。
当几个楼盘站到同一起跑线上后，购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除，然后再综合比较。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性能是必须的，哪些性能对自己无用，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。
第７式 看日照
万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。北京地处北纬３９° ５７’，日照时间以大寒日不少于两小时为标准。按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过４个时，其中宜有两个获得日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。
第８式 看通风
在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。北京属温带大陆性气候，夏季多为东南风，冬季多为偏北风。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前北京楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。
第９式 看户型
平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：
（１） 入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。
（２） 平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。
（３） 起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。
（４） 房间的开间与进深之比不宜超过１比２。
（５） 厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。
第１０式看设备
住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。以暖气为例，一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。
另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。
第１１式 看节能
住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。
第１２式 看隔音
噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于５０分贝，夜间应小于或等于４０分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。
第１３式 看私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离２４米内能辨别对方，１２米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于２４米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于２０米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。
第１４式 看结构
住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。北京地区目前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。
砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。
钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。
第１５式 看抗震防火
地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度，北京地区的住宅应按8度（不是8级）设防。19层及19层以上的普遍住宅耐火等级应为一级；10层至18层的普通住宅耐火等级不应低于二级。19层及19层以上的普遍住宅、塔式住宅应设防烟楼梯间和消防电梯。
第１６式 看年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构６０年；砖混结构５０年。
第１７式 看面积
随着小户型热潮的兴起，北京商品房的套内面积稍稍降了一些，但是许多北京购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于１００平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。甚至一些经济适用房也名不副实，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。
住宅档次的高低其实不在于面积的大小，专家认为，三口之家面积有７０至９０平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。
第１８式 看分摊
商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。
第１９式 看物业管理
买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。
若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低，服务如何多等等，待物业公司一核算，成本根本达不到，承诺化为泡影，购房者就会有吃亏上当的感觉。
物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，北京地区小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。
其实，一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。一般来说，规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出，建议干脆选择经济适用房项目，因为经济适用房的物业收费标准很低，而且受政策的严格控制。
|
|
如何读解售楼广告？ |
房地产是广告的重要内容之一。从房地产广告中获取房源信息是既省力又快捷的购房途径。
一、广告媒体
广告必须借助于一定的传播媒介。我们这里从传媒的不同来划分广告形式。
报刊广告
以报纸、刊物及其衍生读物为载体的广告称为报刊广告。报刊广告有表达清晰、图文并茂、可反复阅读、易于保存的优点。
因为房地产投资巨大，需要投资者反复权衡、长期思考才能决定；所以，房地产商大多喜欢选择易于反复阅读的报刊广告作为楼盘促销的有力手段。也正因为如此，报刊广告仍在各种房地产广告中占据主导地位。
读者们需要注意的是，不同的房地产对报刊的选择是有明显差异的，报刊不同，其广告刊登的房地产类型、用途、档次都有明显不同。这是因为不同报刊的读者不同，其消费水平、消费特征也有不同，而每个楼盘都有它自己的特性，有它特定的客源，每个房地产广告都必须针对其特定的客源、接近其特定的客源、例如，上海的《新民晚报》面向广大百姓，发行量是《解放日报》、《文汇报》的3倍，一般住宅房屋在晚报上出现的篇幅大、频率高；而解放、文汇两报就少得多。《解放日报》是党的机关报，政策性强、权威性高，发行对象多为机关、团体、企事业单位。所以，该报上的房地产广告商业楼宇（办公、商铺等经营性房产）、高档楼宇居多。一般街头刊物上出现的大多是与普通百姓最接近的住宅广告，而航空杂志、外文报刊出现的大多是外向型高档商务楼、豪华住宅广告。因此，读者在查阅报刊广告时应注意报刊特点。买什么房子，查什么报纸，这才能收到事半功倍的效果。
最近，上海推出了几种专业房产信息刊物，如上海市房地产交易中心主办的《上海楼市》，集中上海各区新建楼盘和置换房源为一册，每月一期，信息量较大，可靠性强（推出的楼盘都经过审查）；上海市房地产市场每月发行一期《上海房讯》，信息量较大，各区新建房、二手房、使用权房均有介绍；人民画报出版社出版的《住宅情报》则是以住宅为主，图文并茂，不过信息量较小。
电视、广播、网络、电话等电子广告
l:电视广告
电视广告具有受众面广及声情、图文兼具等优点，电视镜头能把受众带到“现场”，进行“实地考察“。对现房来说，能够在电视屏幕上展示各方面的优点。即使是期房一，建筑模型、空间设计、平面布局也能在屏幕上得到直观的表现。
现在上海已有几个电视频道定期播发房地产广告。如上海电视台的“房屋买卖”栏目，不仅推荐房源，还介绍购房知识。
然而，电视广告不像报刊可以重复阅读，观众很难在很短的时间内一次把房屋的位置、环境、房屋状况、价格等要素了解清楚．甚至很难记住联系电话。因而，观众想以此获取房源信息，就应该很有心地观看，随时记录广告中的关键内容。
因为电视广告的局限性，目前电视中的房地产广告比例很小。
2:广播广告
近年来，广播的信息传播功能已越来越多地被电视取代。但是，广播受时间、空间限制小，可随时随地收听。与电视相比，广播广告更是稍纵即逝，而且没有图像，缺乏直观性，因而听众如果借此获取信息，最好准备好纸笔，随时记下关键内容。
3:网络
近年来，电脑网络逐渐成为信息传播家族中的新贵。网络传播的巨大商业潜力日渐被人们认识和利用。房地产商自然不会忽视网络的广告作用。目前，上海已有不少楼盘上网，也有一些专业网络公司设立了专门的房地产网站。如果你有一台联网电脑，只要轻敲几下鼠标器、一条条信息、一个个楼盘就会跳到眼前，让你不出家门，看遍上海楼盘。上海市房屋土地管理局推出的房地产信息系统载有不少楼盘信息，可以在网上直接查询、上海市房地产市场也利用“上海热线”推出上海房源信息，楼盘覆盖上海各区县。
网络广告与电视广告一样，图文并茂，给人身临其境之感，只是受众面不如电视广，使用也不如电视方便。但是，使用者可以根据自己的需要去查找所需要的信息，就像走进图书馆一样，信息容易留住，可以反复阅读。
4:电话
电话是重要的信息传播工具，自然也成了广告传播媒介。只是到目前，通过电话能向专门的房产公司或信息公司查找的房源比较有限，有时要先借助其他媒体，然后再用电话询问。
街头广告
街头广告包括定点广告牌、灯箱、旗帜、条幅等，这类广告一般分布在楼盘周围人流量大的道路、场所。购房者如果已经确定购房区域，这类房地产广告可以提供重要的指示，具有引导作用。
二、阅读房地产广告应该注意的问题
房地产商为追求广告效果，在广告形式和内容上花样翻新是无可厚非的，但为数不少的房地产广告只求“新”、求“奇”，却忘记了最起码的广告原则：真实、合法、科学、准确。下面列举房地产广告中常见的“陷阱”，期望引起读者的注意和警惕。
模糊位置，拉近距离
有些楼盘的地段位置不理想或不显著，房产商就设法把楼盘同该区域标志性地段或建筑相联系，说明其间距离，这本是可以理解和接受的，但有的房地产商则故意缩小距离，或只用笼统的车程表示，给人的感觉是距离很近，交通方便。例如，某楼盘坐落于上海闽行区，离虹桥机场和市商业中心徐家汇距离都在10公里以上，而广告上一张小小的位置示意图给读者的印象是，该楼盘就在内环线外侧，离徐家汇和机场都不远。示意图旁边还有文字说明:“到虹桥机场10分钟,到徐家汇8分钟。”实际上，即使是夜里无人时驾驶轿车到虹桥机场也要15分钟以上。至于到徐家汇只有乘地铁才能保证8分钟到达，这还不包括从楼盘到地铁站的时间。又如某楼盘明明位于闸北区，离外滩至少3公里，而售楼广告却宣称“紧邻外滩中央商务区”。
价格让人心跳，付款花样繁多
房地产广告大多会在房屋价格和付款方式上做足文章，常常是“语不惊人死不休”。有则广告称：“3万元拥有一个家”，的确让人心动！其实这3万元只是首笔房款，最多只占总房价款的四分之一到五分之一。有则广告称：“前3名特惠价3500元／平方米”，而这里的行情是5000元／平方米以上。客户匆匆赶来，销售人员告知：“您来晚了，前3套已被别人订掉。现在剩下的价格都5500元／平方米以上。”更多的房地产广告只打出起价或最低价，而平均价可能要高出30％以上。这个让人心跳的最低价实际上是楼层、朝向、房型、景观最差的。
应该说，付款方式的多样性为买方提供了更多的选择余地，总的趋势是让买房人买得下来、付得轻松，但也有房产商在付款方式中玩花样，而且手段隐蔽，购房人不具有一定的财务知识和风险意识，往往难以识破。“以租代售”、“用租房的钱买房”，无疑可以减轻买房人的付款压力，甚至付款期（一般为几年）的主要风险（房屋毁损风险、通货膨胀风险、利率风险，甚至是支付风险）仍由卖方承担，这无疑对买方是有利的。但少数开发商则暗中抬高“租金（实际为分期或按月支付的购房款），使全部租金现值远高于当今市场售价。多数买方会因为付款轻松，风险较小，可以拿本来用于购房的钱去投资赚钱，而不愿与房产商斤斤计较，或者没有发现其中奥妙，暗中吃亏。
“美化”环境，“改善”交通
环境和交通是每一个购房人都很重视的因素，对房价影响很大，房地产商在广告中自然不忘浓墨重彩。然而，一些房地产广告在描述环境时不是客观、真实地介绍，而是任意夸张，人为美化，通常做法是：
1:随意拔高绿化率，或者把社会公共绿地或他人绿地拉到广告中，误导读者。
2:舍近求远，对楼盘近旁的脏、乱、差、污染只字不提，却把相距甚远的风景名胜、学校、公园拉到“附近”。如上海东北某楼盘周围旧厂房遍布，一条小河穿过小区终年流着黑水。对这些，楼盘广告自然不提，却把两站路之外的公园和几公里外的同济大学、复旦大学拉到广告中，声称：“小区周围X X公园X X X公顷绿地，复旦、同济等名校林立，文化气氛浓郁。”
在房地产广告中，把远的变为近的，把曲折的道路说成“便捷”、“直达”更是常见。例如，“乘地铁到人民广场仅15分钟”，“乘X路、X路至外滩仅半小时”，殊不知，从楼盘到车站还需要更长的时间。
拔高楼盘品质
住宅广告中常见“精品”、“豪宅”字样，或者声称“智能化小区，应有尽有，不假外求”，实地看了，方才发现这些豪宅实在平平，所谓智能化也只有红外线监控系统、网络布线到户。有的所谓”智能化写字楼”、“甲级写字楼”根本就没有楼宇、通讯、办公自动化及综合布线系统。
把模型当实物，移花接木
楼盘模型一般是在房屋来建成时制作的，反映的是初期设计方案。有些房产商在模型制作方面很是投入，使得模型比建成的房屋要精致得多，这是因为模型起到很强的广告示范作用。
按工商管理机关的要求，房地产广告使用模型时，必须注明“模型’域“效果图”字样，但为数不少的房产广告偏偏“遗漏”了，其用意不言自明。
有些房产广告（包括售楼书、VCD、录像带)把别处装修布置好的大堂、居室办公室、厨房、卫生间拿过来；移花接木，给人的感觉是我们的楼盘如此如此。
交房日提前，期房变现房
多数开发商把刚刚完成土建工程、市政配套尚不到位的房屋广告为“现房”，而这种“现房”要配套到位、取得“大产证”一般需要3个月以上的时间。如果开发商未支付配套费用，或者建设手续不完备，这个时间就很难确定，可能遥遥无期。
有些房产商把还在进行土建的房屋说成是“准现房’”，许诺两三个月内交房、入住，这种许诺往往是靠不住的。一般来说，正进行外部装修的高层房屋到竣工交付使用（水、电、煤气等到位）少则半年，如果资金不能跟上，交房期就可能再拖后。
尚未实现的内容不标明
按政府房地产广告管理规章要求。尚未实现的物业管理内容应标明“尚未实现”。而这一点，绝大多数房产商都未做到。
以平价房、经济适用房之名，售商品房、高价房之实
我们知道，平价房、经济适用房是政府为解决中低收入家庭居困难而以优惠价格出售的，房价中利润部分不超过成本的3％。正因为如此，它们成为广大中低收入家庭踊跃认购的对象。有些房地产商看到了这其中的市场，便把自己的商品房巧加包装，宣称为经济适用房，使购房者认为房价中不含利润或利润只在3％以内。
其实，这类房屋与其他商品房并无区别，价格构成中利润比例明显高于真正的经济适用房。
作为购房者，怎样才能避免受骗上当呢？
1:深入实地考察
购房者到楼盘所在地进行广泛的调查，对楼盘地段位置、环境质量、交通条件、商服设施、建筑质量、房型结构、配套设施、物业管理等方面就可了解得清清楚楚。如果是期房．也可了解工程实际进度、施工情况、预计交房时间，这样，广告中的虚假宣传就不攻自破。
2:详问房价和付款方式
作为购房者，应该向房产商问清楚最低价、最高价和平均价及定价的理由、楼层、朝向系数，你感兴趣的房间单价和总价。如果有多种付款方式，自然要把每一种都搞清楚，回来后精打细算，看看哪一种方式对自己最有利。
3:订立合同约束
购房者如果对房产商在广告中的承诺心存疑虑，可要求把许诺条件写入购房合同。购房合同是购房人与房地产商签订的具有法律效力的文件，房产商如不能履行合同或不能按合同规定履行，就应承担违约责任。
购房者如果因为不小心或缺乏专业知识而被虚假广告欺骗上当，不要自怨自艾，可以拿起法律武器来维护自己的合法权益。《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）从1995年2月1日起实施，《广告法》第3条、第4条、第38条规定：“广告应当真实合法”，“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”，“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。”根据《广告法》第38条规定，消费者（即购房者）可以要求广告主（即房地产商）承担的民事责任包括：履行承诺、赔偿损失、退房等。房地产商承担民事责任的必要条件有四个，即：
其一，房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
其二，购房者受到欺骗和误导。购房者因为信赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望，才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为受到了欺骗和误导。
其三，购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到了实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
其四，损害与虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有直接的因果关系。
购房者也可依据《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起实施）有关条款的规定，追究房地产商的损害赔偿责任。
|
|
